L'essentiel en 30 secondes
- La DP est obligatoire entre 5 et 20 m² créés (40 m² en zone U), ou dès qu'on modifie l'aspect extérieur.
- Le dépôt est gratuit, l'instruction dure 1 mois (2 en secteur protégé).
- Nouveaux formulaires au 1er janvier 2026 : Cerfa 16702*02 et 16703*02.
- Sans autorisation : jusqu'à 6 000 € par m², poursuivable pendant 10 ans.
Vous voulez poser un abri de jardin, remplacer vos fenêtres, monter une clôture ou creuser une piscine. Question qui revient toujours : faut-il demander une autorisation à la mairie ?
Dans la majorité des cas, la réponse est la déclaration préalable de travaux — le « petit permis de construire ». Une démarche gratuite, souvent instruite en un mois, mais que beaucoup de particuliers oublient. Et l'oubli peut coûter très cher.
1. La déclaration préalable en une phrase
La déclaration préalable est une autorisation d'urbanisme simplifiée, réservée aux petits travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment, créent un peu de surface, ou changent l'usage d'un local.
Elle est encadrée par le Code de l'urbanisme (articles L. 421-1 et suivants) et a remplacé l'ancienne « déclaration de travaux » en 2007. La logique est simple :
| Ampleur du projet | Formalité |
|---|---|
| Très petit (moins de 5 m²) | Rien à faire |
| Petit à moyen | Déclaration préalable |
| Important | Permis de construire |
Autrement dit : la DP est la zone intermédiaire. Ni « je fais ce que je veux », ni « je monte un dossier de permis ».
2. Trois mots à comprendre avant de continuer
Ces trois notions déterminent tout le reste. Elles sont simples une fois traduites.
La surface de plancher
La surface habitable, mesurée à l'intérieur des murs, sous une hauteur d'au moins 1,80 m. Les combles trop bas ou une cave rampante ne comptent pas.
L'emprise au sol
L'ombre du bâtiment vue du ciel : la place qu'il occupe au sol, débords de toiture compris. Un carport sans mur n'a pas de surface de plancher, mais il a bien une emprise au sol.
La zone U du PLU
Le PLU (plan local d'urbanisme) est le règlement d'urbanisme de votre commune. La « zone U » désigne les zones déjà urbanisées : centre-bourg, lotissements, quartiers d'habitation. Si vous êtes en zone U, les seuils sont deux fois plus généreux. C'est la première chose à vérifier en mairie ou sur le site de votre commune.
3. Ai-je besoin d'une déclaration préalable ? Les seuils
| Type de projet | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Construction nouvelle (abri, garage, carport) | ≤ 5 m² | > 5 et ≤ 20 m² | > 20 m² |
| Extension accolée, hors zone U | ≤ 5 m² | > 5 et ≤ 20 m² | > 20 m² |
| Extension accolée, en zone U | ≤ 5 m² | > 5 et ≤ 40 m² | > 40 m² |
| Piscine (bassin) | ≤ 10 m² | > 10 et ≤ 100 m² | > 100 m² |
| Travaux sans création de surface | — | Dès qu'ils modifient l'aspect extérieur | — |
Deux règles qui piègent tout le monde
La règle des 5 m². En dessous de 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, aucune démarche. Un abri à bûches de 4 m² : rien à faire. Le même à 6 m² : déclaration préalable.
Le plafond des 150 m². Le seuil élargi à 40 m² en zone U ne s'applique que si la maison, une fois les travaux terminés, reste sous 150 m². Au-delà, l'architecte devient obligatoire et vous basculez en permis de construire.
Trois exemples chiffrés
Cas 1 — L'abri de jardin. Vous installez un abri de 12 m² au fond du terrain.
→ Déclaration préalable. On dépasse 5 m² sans atteindre 20 m².
Cas 2 — L'extension. Vous agrandissez votre séjour de 30 m². Votre maison fait 95 m², vous êtes en zone U.
→ Déclaration préalable. On est sous 40 m², et 95 + 30 = 125 m², donc sous le plafond de 150 m². Hors zone U, le même projet aurait exigé un permis de construire.
Cas 3 — L'extension qui bascule. Même extension de 30 m² en zone U, mais la maison fait 130 m².
→ Permis de construire et architecte obligatoire, car 130 + 30 = 160 m².
4. Les travaux qui exigent une DP, en clair
Vous créez de la surface
- Abri de jardin, atelier ou local technique entre 5 et 20 m²
- Véranda de moins de 40 m² (en zone U)
- Extension de maison dans les seuils vus plus haut
- Transformation d'un garage en chambre ou en bureau
- Aménagement de combles avec création de surface
Vous modifiez seulement l'aspect extérieur
Aucun mètre carré créé, mais la façade change : c'est soumis à DP.
- Pose de fenêtres de toit (type Velux)
- Remplacement des fenêtres, volets ou portes par un modèle différent (couleur, matériau, forme)
- Percement d'une nouvelle fenêtre ou d'une porte
- Panneaux photovoltaïques en toiture
- Ravalement de façade — uniquement si votre commune l'a rendu obligatoire par délibération, ce qui est fréquent en centre-ville
Vous aménagez le terrain
- Clôture ou mur d'une hauteur de 2 m ou plus
- Piscine dont le bassin fait entre 10 et 100 m², non couverte ou avec un abri de moins de 1,80 m de haut
- Coupe ou abattage d'arbres dans un espace boisé classé
- Antenne parabolique de plus de 1 m de diamètre
Vous changez l'usage du local
- Transformation d'un local commercial en logement, sans toucher à la structure
- Division d'un bâtiment en plusieurs lots
5. Ce que contient le dossier
Un dossier de DP, c'est un formulaire + des plans + des photos. Rien d'autre. Et ça se fait sans architecte tant que vous restez sous 150 m².
Le bon formulaire (nouveaux Cerfa au 1er janvier 2026)
| Formulaire | Pour quoi |
|---|---|
16702*02 | Constructions et travaux sur bâtiment existant : extension, façade, changement de destination |
16703*02 | Aménagements : clôture, piscine, abri, terrain |
16700*02 | Modifier une DP déjà accordée (DP modificative) |
16701*02 | Transférer une DP à quelqu'un d'autre |
Ces formulaires remplacent l'ancien Cerfa 13703*06, qui n'est plus valable.
Les 8 pièces à joindre, traduites
| Code | Nom officiel | En français courant |
|---|---|---|
| DP1 | Plan de situation | Où se trouve votre terrain sur la commune — un extrait cadastral suffit |
| DP2 | Plan de masse coté | Le terrain vu de dessus, avec les dimensions et l'emplacement du projet |
| DP3 | Plan de coupe | Le terrain vu « en tranche », avant et après travaux |
| DP4 | Plan des façades et toitures | À quoi ressemble le bâtiment de face et de côté |
| DP5 | Aspect extérieur | Les matériaux et les couleurs choisis |
| DP6 | Document graphique | Une image 3D ou un photomontage du projet dans son environnement |
| DP7 | Photo de près | Le terrain vu depuis la rue |
| DP8 | Photo de loin | Le terrain dans le paysage |
Toutes les pièces ne sont pas exigées pour tous les projets : une clôture ne demande pas de plan de coupe détaillé. La mairie vous dira ce qui manque.
En combien d'exemplaires ?
| Situation | Exemplaires |
|---|---|
| Cas général | 2 dossiers complets + 2 exemplaires du seul plan de situation |
| Secteur protégé (monument historique, site classé…) | 3 |
| Cœur de parc national | 4 |
Où déposer : en mairie, sur place ou en ligne selon la commune. À Paris, le dépôt se fait exclusivement par le guichet électronique (BASU).
Vous préférez qu'on monte le dossier à votre place ?
Bakoé réalise votre déclaration préalable de A à Z : vérification du PLU, calcul des surfaces, choix du bon Cerfa, plans DP1 à DP8 et insertion 3D. Vous recevez un dossier complet, prêt à déposer en mairie.
Faire réaliser ma déclaration préalable6. Les délais : ce qui se passe après le dépôt
| Étape | Durée |
|---|---|
| Instruction, cas général | 1 mois |
| Instruction, secteur protégé | 2 mois |
| Signalement d'un dossier incomplet par la mairie | dans le 1er mois |
| Délai pour compléter votre dossier | 3 mois |
| Délai de recours des voisins | 2 mois après affichage |
Les quatre réponses possibles
- Le silence, et c'est une bonne nouvelle. Si la mairie ne répond pas dans le délai, votre DP est acceptée : c'est l'accord tacite, ou « décision de non-opposition ». Demandez un certificat de non-opposition en mairie : c'est votre preuve écrite, utile pour un artisan, une banque ou une revente.
- Un accord avec conditions. La mairie accepte mais impose des règles : teinte de la tuile, couleur du crépi, implantation. Ces prescriptions sont obligatoires.
- Un refus. Il doit toujours être motivé : non-conformité au PLU, servitude, avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France.
- Un sursis à statuer. Le maire repousse sa décision, jusqu'à 2 ans maximum, par exemple parce qu'un nouveau PLU est en préparation.
Attention au dossier incomplet. Si vous ne complétez pas dans les 3 mois, la demande est rejetée automatiquement. Et le compteur du délai d'instruction ne démarre qu'une fois le dossier complet.
7. Afficher le panneau : l'étape que tout le monde bâcle
Dès que vous avez l'accord (écrit ou tacite), vous devez planter un panneau sur le terrain, visible depuis la rue, pendant toute la durée du chantier.
- Format : rectangulaire, 80 cm minimum de côté
- À afficher : nom du bénéficiaire, date et numéro de l'autorisation, nature du projet, superficie du terrain, adresse de la mairie où consulter le dossier, surface de plancher et hauteur en cas de construction, nom de l'architecte s'il y en a un, et le texte réglementaire sur les recours
En parallèle, la mairie affiche un extrait de votre autorisation dans ses locaux, pendant 2 mois, dans les 8 jours suivant la décision.
Pourquoi c'est important : ce panneau déclenche le délai de recours des voisins. Pas de panneau = délai qui ne court jamais = un voisin peut vous attaquer des mois plus tard. Prenez une photo datée du panneau, et faites-le constater par huissier si le voisinage est tendu.
8. Les recours des voisins : ce qui change depuis la loi du 26 novembre 2025
| Type de recours | Avant 2025 | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Recours gracieux (courrier à la mairie) | 2 mois | 1 mois |
| Recours contentieux (tribunal administratif) | 2 mois | 2 mois (inchangé) |
Le changement majeur : le recours gracieux ne prolonge plus le délai pour saisir le tribunal. Avant, un voisin pouvait enchaîner les deux et faire durer. Ce n'est plus possible.
- Le délai de 2 mois démarre au premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage sur le terrain. Un panneau tombé et non remplacé remet le compteur à zéro.
- Toute personne qui dépose un recours doit vous le notifier, ainsi qu'au maire, par lettre recommandée dans les 15 jours francs. Sans cette notification, le recours est irrecevable.
Le conseil pratique : attendez la fin des 2 mois d'affichage avant de lancer les travaux. Deux mois de patience valent mieux qu'un chantier arrêté en cours de route.
9. Combien de temps mon autorisation reste-t-elle valable ?
- 3 ans à compter de la notification ou de l'accord tacite
- Prolongeable 2 fois, 1 an à chaque fois, si les règles d'urbanisme n'ont pas changé entre-temps, soit 5 ans maximum
- La demande de prolongation se dépose au moins 2 mois avant l'échéance
Votre autorisation devient caduque si les travaux ne commencent pas dans les 3 ans, ou s'ils sont interrompus plus d'un an.
Exemple. DP accordée le 5 juin 2025 → valable jusqu'au 5 juin 2028. Pour la prolonger, il faut déposer la demande avant le 5 avril 2028.
Cas particulier : les autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 bénéficient d'une validité de 5 ans, mais ne peuvent pas être prolongées.
10. Les taxes : le vrai coût de la déclaration
Déposer une DP est gratuit. Mais créer de la surface déclenche des taxes.
La taxe d'aménagement. Due dès que vous créez de la surface taxable, c'est-à-dire toute surface close et couverte sous une hauteur d'au moins 1,80 m, mesurée à l'intérieur des murs. On déduit l'épaisseur des murs extérieurs et les trémies d'escaliers et d'ascenseurs. Elle se paie en deux fois : 12 mois puis 24 mois après l'obtention de la DP. Un téléservice public permet d'en simuler le montant avant de vous lancer.
La taxe foncière. Elle est recalculée après les travaux. Vous devez déclarer l'achèvement au centre des impôts fonciers.
La participation à l'assainissement collectif (PFAC). Due si votre projet se raccorde au tout-à-l'égout.
Et si vous voulez de l'aide : l'architecte n'est pas obligatoire sous 150 m². Si vous en prenez un, comptez environ 1 500 € minimum plus 50 €/m². Des services en ligne montent des dossiers complets pour moins de 1 000 €.
11. Travaux sans autorisation : ce que vous risquez vraiment
L'infraction reste poursuivable pendant 10 ans après la fin des travaux. Une revente, un litige de voisinage ou un simple contrôle peuvent la révéler bien après coup.
| Sanction | Montant |
|---|---|
| Amende pénale | 1 200 € à 6 000 € par m² construit illégalement |
| Amende administrative | jusqu'à 30 000 € (nouveauté 2025) |
| Astreinte journalière | 1 000 €/jour, plafonnée à 100 000 € (contre 500 €/jour et 25 000 € avant 2025) |
S'y ajoutent les mesures matérielles : arrêt immédiat du chantier, mise en conformité, voire démolition totale ou partielle.
Exemple. Une extension de 25 m² réalisée sans autorisation, au plafond théorique : 25 × 6 000 € = 150 000 € d'amende. Sans compter l'astreinte et les frais de démolition.
Bonne nouvelle : la régularisation existe. Vous pouvez déposer une DP après coup en cochant sur le formulaire qu'il s'agit d'une demande de régularisation. Si le projet est conforme au PLU, la mairie l'accepte généralement. C'est toujours moins douloureux que d'attendre le contrôle.
12. Vous êtes en secteur protégé ? Tout se durcit
Les secteurs concernés : site patrimonial remarquable (SPR), abords d'un monument historique (300 m autour par défaut), site classé ou en instance de classement, cœur de parc national, réserve naturelle.
Ce qui change :
- Instruction en 2 mois au lieu d'1 mois
- 3 ou 4 exemplaires du dossier
- Avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), le plus souvent contraignant : il peut imposer des matériaux, des teintes, une forme de menuiserie
Si votre refus est motivé par un avis défavorable de l'ABF, vous ne pouvez pas saisir directement le tribunal : vous devez d'abord passer par un recours administratif préalable obligatoire (RAPO) auprès du préfet de région.
Le réflexe qui fait gagner des mois : appelez l'ABF avant de monter le dossier. Un projet calé en amont sur ses préconisations passe presque toujours.
13. La procédure, étape par étape
- Vérifier le PLU de votre commune, en mairie ou sur son site. Zone U ou non ? Secteur protégé ? Règles de couleur et de matériaux ?
- Calculer les surfaces : surface de plancher, emprise au sol, surface taxable.
- Choisir le bon Cerfa : 16702*02 pour une construction, 16703*02 pour un aménagement.
- Réunir les pièces : plans, photos, vue 3D.
- Déposer en mairie, en 2 exemplaires (3 ou 4 en secteur protégé).
- Attendre l'instruction : 1 mois, ou 2 en secteur protégé.
- Afficher le panneau dès l'accord, 80 cm minimum, visible de la rue.
- Patienter 2 mois de plus pour purger le délai de recours.
- Lancer les travaux.
- Déclarer l'achèvement en mairie avec la DAACT, une fois le chantier terminé.
14. Les erreurs qui reviennent le plus souvent
- Confondre surface de plancher et emprise au sol. Un carport ouvert n'a pas de surface de plancher mais bien une emprise au sol : il peut être soumis à DP.
- Oublier le plafond des 150 m². Le seuil de 40 m² en zone U ne s'applique qu'en dessous.
- Croire que remplacer à l'identique dispense de tout. Changer la couleur ou le matériau des menuiseries, c'est une modification de l'aspect extérieur.
- Ne pas afficher le panneau, ou le retirer trop tôt. Le délai de recours ne court pas, et vous restez exposé.
- Démarrer dès la réception de l'accord. Il reste 2 mois de recours possibles.
- Ignorer le ravalement. Dans beaucoup de communes, il est soumis à DP par délibération.
- Négliger la fin du chantier. Sans DAACT, l'opération n'est jamais officiellement close.
15. Questions fréquentes
Une déclaration préalable coûte-t-elle quelque chose ?
Le dépôt est gratuit. Les frais viennent ensuite : taxe d'aménagement si vous créez de la surface, et éventuellement un professionnel pour monter le dossier.
Puis-je faire ma DP moi-même ?
Oui, tant que la surface totale reste sous 150 m². L'architecte n'est obligatoire qu'au-delà. Si les plans vous bloquent, Bakoé peut monter le dossier pour vous.
La mairie n'a pas répondu, je fais quoi ?
Passé le délai d'un mois (deux en secteur protégé), votre DP est accordée. Demandez un certificat de non-opposition pour disposer d'une preuve écrite.
Mon abri de jardin fait 4 m², je déclare ?
Non. Sous 5 m², aucune formalité. Vérifiez tout de même votre PLU : certaines communes ont des règles d'implantation ou d'aspect qui s'appliquent quand même.
J'ai déjà fait les travaux sans rien déclarer, que faire ?
Déposez une DP de régularisation. Si le projet respecte le PLU, elle a de bonnes chances de passer, et vous coupez court au risque pendant 10 ans.
Un voisin peut-il faire annuler mon autorisation ?
Il peut la contester dans les 2 mois suivant l'affichage, et doit vous notifier son recours par recommandé sous 15 jours. Un projet conforme au PLU et correctement affiché est difficilement attaquable.
Ce qu'il faut retenir
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Quand ? | Entre 5 et 20 m² (40 m² en zone U), ou dès qu'on touche à l'aspect extérieur |
| Quel formulaire ? | Cerfa 16702*02 (construction) ou 16703*02 (aménagement) |
| Combien de temps ? | 1 mois d'instruction, 2 mois en secteur protégé |
| Valable ? | 3 ans, prolongeable jusqu'à 5 ans |
| Avant de démarrer ? | Panneau de 80 cm + 2 mois d'affichage |
| Si j'oublie ? | Jusqu'à 6 000 €/m², 30 000 € d'amende, 1 000 €/jour |
Votre déclaration préalable réalisée par Bakoé
Plans de masse, de coupe, de façades, insertion 3D, formulaire Cerfa rempli : on assemble le dossier complet à partir de vos photos et de votre plan cadastral. Vous n'avez plus qu'à le déposer en mairie. Retours illimités jusqu'à validation, équipe joignable par téléphone et par mail.
Pour aller plus loin
- Service-Public.fr : fiche « Déclaration préalable (DP) »
- Code de l'urbanisme : articles L. 421-1 à L. 421-9 et R. 421-13 à R. 421-25
- Téléservices : dépôt en ligne des demandes d'autorisation d'urbanisme, simulateur des taxes d'urbanisme, Télérecours citoyens
Ce guide donne le cadre national. Le PLU de votre commune peut être plus strict : c'est toujours par lui qu'il faut commencer. Pour un projet complexe ou en secteur protégé, l'avis d'un professionnel — architecte, géomètre, bureau d'urbanisme — sécurise le dossier.